המדריך שיציל לכם את השפיות ואת הכיס בדרך לדירה החדשה
- Pazit Kalmanovich
- 30 במרץ
- זמן קריאה 6 דקות
המדריך לרוכשי דירה מקבלן
היי לכולם! אם אתם קוראים את זה, כנראה שקניתם או שאתם עומדים לקנות דירה חדשה מקבלן. מזל טוב! זה מרגש כמו לקבל קופסת לגו ענקית, רק שבמקום פלסטיק יש כאן בטון, ובמקום חוברת הוראות קטנה יש ערמה של דפים שנקראת "חוזה".
כדי שלא תלכו לאיבוד, הכנתי לכם מדריך פשוט שמסביר ה-כ-ל, מהרגע ההתעניינות, החתימה ועד שהמפתח ביד שלכם.
1. לפני שחותמים - חוקרים
לפני ששמים את הכסף, אתם צריכים לוודא שאתם לא קונים חתול בשק:
* מי זה הקבלן? ממליצה שתבדקו עליו בגוגל. האם הוא בנה כבר בניינים? אנשים מרוצים ממנו?אתם לא רוצים לגלות שהקבלן שלכם נמצא בקשיים כלכליים, מסובך בתביעות או "חובבן", בעיקר אם מדובר בדירת קבלן בפרוייקט "פינוי בינוי".
* המפרט הטכני "רשימת המכולת" שלכם: זו רשימה סופר חשובה שמפרטת מה בדיוק תקבלו. כדאי ורצוי לנהל על כל דבר מו"מ עם הקבלן לפני חתימה לשיפור המפרט למשל: איזה ריצוף? כמה שקעים יש בסלון? אם זה לא כתוב שם – זה לא קיים.
* גודל הריצוף: היום הסטנדרט לכלל הבית למעט חדרים רטובים הוא בדרך כלל 100/100 לעומת 60/60 שנחשב "ישן" ושדרוג כזה יעלה לכם כסף.
* חיפוי קרמיקה בחדרי רחצה והריצוף - תבדקו מהם הגדלים שהקבלן נותן ואם יש גדלים שאתם מעדיפים – דברו על זה.
* שינוי מיקום פתחים וסוגי דלתות - למשל דלת הזזה או הזזה לכיס בקיר, דלתות קו אפס וכדומה כדאי לבדוק אם הקבלן מאפשר זאת מראש גם אם זה בתוספת תשלום.
* נקודות חשמל: הקבלן נותן מספר מינימלי. ואילו במציאות? אתם צריכים הרבה יותר. תנהלו איתו לפני החתימה מו"מ על כמות כללית של נקודות חשמל ללא תוספת תשלום ותבדקו כמה עולה כל נקודה נוספת מעבר לכמות.
* הזזת קירות - האם עולה לכם להזיז קירות על הנייר וכמה?
* אלומיניום - חלונות: האם יש תריסים חשמליים בכל הבית או רק בסלון? האם יש רשתות? זה סעיף שחוסך המון כסף בעתיד.
* מיזוג אוויר: האם יש "הכנה" בלבד (רק צינורות) או שהקבלן נותן יחידת מיזוג? יש הבדל של עשרות אלפי שקלים.
* לפי איזה מחירון הקבלן עובד עבור תוספות ושינויים? תבדקו האם תוכלו לקבל מראש את המחירים לדברים החשובים לכם, שתוכלו להיערך אליהם מראש.
* עורך דין - כשאתם קונים דירה, יש "עורך דין של הקבלן". אתם אפילו משלמים לו שכר טרחה (החוק מגביל את זה היום לכ-5,000 ש"ח פלוס מע"מ). אבל – הוא לא מייצג אתכם! הוא שם כדי שהבניין יירשם בטאבו וכדי לשמור על האינטרס של הקבלן.
אתם צריכים עורך דין משלכם שדואג רק לכם, כדי לוודא שאתם מוגנים אם משהו משתבש וישמור על האינטרסים שלכם. למה אתם חייבים עורך דין מטעמכם?
בדיקת הקרקע: הוא בודק שהאדמה באמת שייכת לקבלן ואין עליה חובות.
ערבויות (חוק המכר): הוא מוודא שעל כל שקל ששילמתם, קיבלתם "ערבות בנקאית". אם חלילה הקבלן פושט רגל – הכסף שלכם מוגן בבנק.
נספח שינויים: זה הסעיף הכי חשוב לכם ולמעצבת! עורך הדין שלכם יכניס לחוזה סעיף שאומר שמותר לכם לבצע שינויים בדירה ושלא יקנסו אתכם על כל הזזת שקע.
2. העלויות ה"נסתרות" הכסף שלא מדברים עליו
מחיר הדירה שראיתם בפרסומת? הוא לא המחיר הסופי.
* מדד תשומות הבנייה: זהו מדד שמשתנה כל חודש לפי מחירי הבטון, הברזל והשכר של הפועלים. אם המדד עולה, יתרת החוב שלכם לקבלן עולה. זה יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים לאורך תקופת הבנייה.
* שדרוגים ושינויים: כל מה שתרצו "מעבר" למפרט (מטבח גדול יותר, ריצוף יפה יותר) יעלה כסף.
* דמי טיפול: יש קבלנים שגובים "דמי טיפול" רק על זה שהם פותחים את התוכנית של המעצבת ומעבירים אותה לביצוע. חשוב לדעת את הכל מראש.
טיפ ממני: הקבלן נותן "זיכוי" (כסף חזרה) אם אתם לא לוקחים את מה שהוא מציע ובוחרים משהו אחר. לפעמים הזיכוי הזה ממש קטן, אז צריך לחשב תקציב מראש.
3. שינויי דיירים: החלון שנפתח ונסגר
שינויי דיירים זה השלב שבו מתאימים את הדירה לחיים שלכם.וכאן אני נכנסת לתמונה! למה צריך מעצבת מטעמכם כשיש מחלקת שינויי דיירים?כי הקבלנים בונים "לפי השטאנץ" ומחלקת שינויי דיירים מטעם הקבלן רק מבצעת את מה שתבקשו כל עוד זה אפשרי ואז תתמחר לכם, אבל הם לא יתייחסו באמת למה שאתם צריכים ולהתנהלות שלכם, ובטח לא תתכנן לכם פתרונות חכמים ויעילים ויחסכו לכם הוצאות בהמשך.אם אתם רוצים להתאים את הבית גם לשלב הזה שבו אתם נמצאים וגם שיתאים לעתיד, רק מעצבת הפנים שלכם תוכל לתכנן לכם את הפתרונות היחודיים האלה, תשמור על האינטרסים והצרכים שלכם ובעיקר תמנע מכם טעויות מיותרות ויקרות.
* מגבלות: כמו בכל מבנה יש מגבלות כמו שינויים הקשורים ליסודות הבניין או למראה החיצוני של הבניין (אי אפשר להחליף שום דבר בחזית הבנין גם לא את צבע האלומיניום).
* זמנים זה הכל: לקבלן יש "חלונות זמן". אם הוא כבר יצק את הבטון של הקומה שלכם, אי אפשר להזיז קירות. לכן, צריך לתכנן ה-כ-ל מראש.
* סדר העבודה: מחלקת שינויי דיירים נותנת לכם לוחות זמנים מרגע שהם פותחים לכם את התיק ומעבירים את קובץ העבודה למעצבת שלכם.בשלב זה אני מכינה סט תוכניות (חשמל, אינסטלציה, ושינויי בניה). אנחנו מגישים אותן למחלקת שינויי דיירים של הקבלן, הם נותנים הצעת מחיר לביצוע, ואחרי שאתם משלמים – זה עובר לביצוע העבודה בשטח.
* חברות "מגבילות": יש חברות שלא מרשות להביא ספקים מבחוץ (כמו נגר פרטי) עד אחרי קבלת המפתח. במקרה כזה, נתכנן את המטבח של הקבלן כתוכנית "על הנייר" עם נקודות חשמל ואינסטלציה ונבצע אותו בהמשך עם קבלת המפתח.
* חברות קבלניות: יש חברות "זורמות" שמאפשרות לשנות יותר, ויש כאלו שנוקשות מאוד ופחות מאפשרות שינויים. לכן חשוב לדעת הכל מראש ולדעת מול מי אנחנו עובדים.
טיפ ממני: יש קירות או נישות גבס שכדאי להוסיף אחרי קבלת הדירה כדי להוזיל עלויות.
4. הטיול הגדול לבחירת חומרים
פתאום אתם עומדים מול קירות שלמים של קרמיקה, מאות ברזים, עשרות דגמי מטבחים –
וצריכים לבחור. עכשיו. לבד.
זה כמו חנות ממתקים ענקית –
יפה, מסחרר, ומבלבל לגמרי.
תחנה ראשונה: קרמיקה וסניטריה
ביחד בוחרים ריצוף, קרמיקה לקירות, ברזים ואסלות –
ואחר כך אני מכינה תוכניות מפורטות של חדרי הרחצה להגשה לשינויי הדיירים.
הכל מסודר, מתואם, ומדויק.
תחנה שניה: מטבח ושיש – הלב של הבית
מגיעים עם תוכנית מוכנה שתכננתי עבורכם –
ויחד בוחרים את הגמר של המטבח והשיש.
לא מתחילים מאפס מול מאות אפשרויות.
מגיעים ממוקדים ויודעים בדיוק מה מחפשים.
טיפ ממני: כדאי להשוות מחיר נגר פרטי מול מחיר חברת מטבחים לעיתים משתלם לחכות לנגר הפרטי.
תחנה שלישית: דלתות – אל תשכחו אותן!
הדלתות משפיעות על המראה הכללי של הבית הרבה יותר ממה שחושבים.
חשוב לדעת מאיזה חומר הן עשויות ואם הן עונות על הצרכים שלכם –
אקוסטיקה, עמידות במים, עיצוב שמתאים לשאר הבית.
סיפור אמיתי מהשטח:
הגיעו אליי לקוחות אחרי נסיון כואב עם הבית הראשון שלהם.
בבית הראשון הם החליטו לבחור את הקרמיקה לבד – הרי כמה קשה זה יכול להיות?
אחרי שהקרמיקה הותקנה –
היא פרצה בבכי.
הרצפה לא התאימה לקירות.
הקירות לא התאימו לארון הכיור.
הכל נכנס אחד לאחד – אבל שום דבר לא דיבר אחד עם השני.
בבית השני שלהם, הם כבר היו למודי ניסיון, תכננו את כל השינויים בדירה וגם ליוויתי אותם לבחירת החומרים.
הפעם הם היו לגמרי שלמים עם הבחירה וגם יצא מושלם.
למה ליווי מקצועי עושה את ההבדל? יש אנשים שמתקשים לדמיין איך חומרים ייראו יחד בחלל האמיתי –וזה לגמרי נורמלי. זה לא חוסר טעם, זה פשוט מיומנות שלא כולם מפתחים. זו אחת ההחלטות הגדולות בחייהם והם פשוט רוצים מישהו מקצועי לצידם. בחירת חומרים לבית היא אחת ההחלטות הכי חשובות שתעשו – ושווה לעשות אותה נכון מהפעם הראשונה.
5. המסירה - הרגע הגדול הגיע!
הבניין מוכן! אבל רגע, אל תרוצו עם המזוודות. יש עוד כמה שלבים אחרונים:
*ביקור בשטח לבדיקת האריחים והחיפויים שתואמים למה שבחרתם, בחירת רובה (החומר שממלאים בחרצים של הריצוף והחיפוי), לחצן ניאגרה סמויה, פינות לחיפויי קיר.יש קבלנים שיאשרו לכם גם סיור מקדים בדירה שלכם. תוכלו לראות את הקירות והכנת האינסטלציה. מנסיוני לרב הם מאפשרים.
* מסירה ראשונה (פרוטוקול): אתם עוברים בדירה ובודקים שהכל במקום. חלונות נסגרים? המים זורמים? יש שריטות או שברים על הריצוף? חשוב לבדוק שהכל נעשה לפי התוכניות.
כדאי לעשות בדק בית - זהו שלב קריטי. המהנדס מגיע עם ציוד טכנולוגי ובודק דברים שאתם לא רואים, כמו נזילות, שיפועים במרפסת (שהמים לא יכנסו לסלון), רטיבות בתוך הקירות ואת תקינות החשמל. את הדו"ח הזה אתם נותנים לקבלן כדי שיתקן הכל לפני שאתם נכנסים.
* מסירה סופית: מקבלים מפתח ומוודאים שכל מה שסימנתם בבדיקה הקודמת אכן תוקן.
* שנת הבדק: יש לכם שנה שלמה שבה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שמתגלה (סדקים בטיח, נזילה).
סיכום קטן ומילה אישית ממני
מה עושים? וממה נזהרים?
1. לוקחים עורך דין פרטי בלבד
2. לא מסתמכים על עורך הדין של הקבלן
3. מתכננים שינויים כמה שיותר מוקדם
4. לא מחכים לרגע שהבטון כבר יצוק
5. בודקים את עלויות הזיכויים המגיעים לכם
6. לא מניחים ש"הכל כלול" במחיר
7. מזמינים בדק בית מקצועי במסירה – לא חותמים על טופס מסירה בלי בדיקה
בית בכלל ומקבלן בפרט זה מרתון, לא ספרינט. יהיו רגעים מעייפים ויהיו החלטות קשות, אבל בשביל זה אני כאן.
התפקיד שלי הוא לוודא שהדירה שקניתם תהיה לא רק "דירה", אלא הבית הכי יפה ונוח שיכולתם לחלום עליו.
יש לכם שאלות על הדירה החדשה שלכם? מוזמנים לכתוב לי בתגובות!💙
תגובות